Acquisto di un edificio con lavori assentiti e mai completati

A cura diDott. Alessio FerrettiDottore Commercialista · Pubblicato il 20/10/2026

Acquistare un edificio con lavori assentiti e mai completati richiede di separare subito tre elementi: ciò che gli atti descrivono, ciò che è stato effettivamente realizzato e ciò che le parti intendono trasferire e valorizzare nella trattativa. Il fatto che un intervento sia rappresentato nella documentazione disponibile non dimostra, da solo, che l’opera esista, sia stata conclusa o possa essere considerata parte dello stato attuale dell’immobile.

La decisione utile non è scegliere tra “edificio regolare” e “edificio irregolare” sulla base di un solo documento. È ricostruire una cronologia coerente dei titoli, degli elaborati e delle eventuali modifiche, poi confrontarla con il rilievo dello stato di fatto. La documentazione catastale può essere un elemento di confronto, ma non sostituisce gli atti edilizi né gli elaborati che consentono di capire quali lavori erano stati assentiti e quali sono rimasti incompiuti.

Partire dallo stato effettivo, non dal progetto originario

Un edificio può conservare traccia di un progetto non completato in molte forme: elaborati grafici, pratiche successive, opere parzialmente eseguite, locali predisposti ma non ultimati oppure descrizioni non aggiornate nei documenti disponibili. Nel contesto di un acquisto, il punto sostanziale è evitare che il progetto assentito venga trattato come se coincidesse automaticamente con il bene esistente.

Conviene quindi impostare il confronto su due colonne concettuali. Da una parte va posto lo stato documentato dagli atti edilizi, con le tavole e le relazioni riferibili ai diversi passaggi dell’intervento. Dall’altra va posto lo stato materiale rilevato: volumetrie, distribuzione interna, aperture, scale, coperture, pertinenze e parti rimaste allo stadio di predisposizione. Il risultato può essere una corrispondenza, una differenza spiegabile oppure una differenza ancora aperta. Quest’ultima è già un esito operativo utile, perché impedisce di assumere come trasferito o utilizzabile ciò che non è stato ricostruito.

La documentazione catastale è utile per individuare disallineamenti descrittivi e per orientare il controllo interno, ma non può chiudere il confronto tra progetto assentito e stato reale. Un dato catastale coerente con una planimetria non prova infatti, sul piano della ricostruzione urbanistica, il percorso degli interventi, delle varianti o della loro mancata ultimazione.

In una trattativa societaria o patrimoniale, questa ricostruzione incide anche sul modo in cui viene formulata la decisione economica: non si attribuisce valore a una superficie, a una funzione o a una possibilità di completamento soltanto perché compare in un progetto. Si distingue invece il valore attribuito al fabbricato nello stato osservato dalle ipotesi future che richiedono ulteriori approfondimenti. Per il quadro metodologico più ampio, può essere utile la due diligence immobiliare aziendale orientata alla sostenibilità della decisione.

Scenario operativo: un progetto parziale e un fabbricato diverso dalle tavole

Scenario operativo ipotetico. Un acquirente sta valutando un edificio per il quale emergono tavole che rappresentano un piano superiore, una scala di collegamento e una diversa distribuzione dei locali. Il sopralluogo mostra invece una copertura priva del piano rappresentato, una scala non realizzata e ambienti con assetto differente. Non si assume che uno dei documenti sia sufficiente a spiegare l’intera situazione.

1. Primo elemento: cronologia degli atti. Si ordinano il titolo iniziale, gli elaborati allegati e gli eventuali atti successivi secondo data e oggetto. La domanda concreta è se il progetto rinvenuto sia l’ultimo riferimento documentale oppure se esistano modifiche che ne abbiano cambiato il perimetro.
2. Secondo elemento: rilievo dello stato di fatto. Il tecnico incaricato rappresenta ciò che è presente e ciò che è assente, senza trasformare una predisposizione o una finitura incompleta in un’opera conclusa. In questo caso, piano superiore e scala restano elementi progettati ma non osservati nel fabbricato.
3. Terzo elemento: raccordo documentale. Si confrontano le differenze con gli elaborati e con le informazioni catastali disponibili. Se una tavola catastale riproduce una configurazione differente, il dato segnala un ulteriore punto da chiarire; non sostituisce il raccordo con gli atti edilizi.

L’esito dello scenario è preciso: l’acquirente può descrivere il bene come edificio esistente privo del piano e della scala rappresentati nel progetto esaminato, mentre resta aperta la spiegazione documentale della differenza finché non viene ricostruita la sequenza degli atti. La conclusione cambierebbe se emergesse un atto successivo, coerente con il rilievo, che ridescriva l’intervento o documenti una diversa configurazione finale.

Le alternative da distinguere prima di impegnare la trattativa

Quando i lavori assentiti non risultano completati, le alternative non sono soltanto tecniche: cambiano l’oggetto pratico della negoziazione. Una prima alternativa è acquistare il fabbricato nello stato effettivamente rilevato, descrivendo con precisione ciò che esiste e separando le opere non realizzate dalle aspettative di sviluppo. Una seconda è subordinare alcune decisioni negoziali alla ricostruzione del fascicolo tecnico e alla verifica della possibilità concreta di proseguire o modificare l’intervento. Una terza è rinunciare a fondare il piano economico dell’operazione sulle parti non completate finché il quadro non è chiarito.

È buona pratica evitare formule contrattuali o valutazioni economiche costruite su espressioni generiche come “progetto approvato” o “lavori da terminare”, se non sono accompagnate dall’identificazione degli elaborati, dello stato fisico e delle questioni rimaste aperte. Queste formule possono nascondere differenze importanti: un’opera soltanto disegnata, un’opera avviata e sospesa e un’opera realizzata in modo diverso sono situazioni che richiedono analisi distinte.

Un errore frequente consiste nel concentrare la verifica sulle planimetrie catastali perché più immediate da reperire e leggere. Per una decisione di acquisto, il passaggio risolutivo è invece mettere in relazione la planimetria con titolo, elaborati, eventuali varianti e rilievo. Se manca uno di questi elementi, la questione da riportare nella trattativa non è una presunta conclusione, ma lo specifico scarto documentale ancora da spiegare.

Quando coinvolgere lo studio nella due diligence dell’operazione

Conviene coinvolgere lo studio quando la configurazione dell’edificio incide su prezzo, garanzie, condizioni sospensive, programma di investimento o tempi della trattativa. Alessio Ferretti STP, studio di commercialisti, può esaminare e gestire professionalmente il caso concreto nel perimetro del servizio, definendo le priorità economiche, contabili e fiscali della due diligence e coordinando, quando necessario, gli approfondimenti tecnici e immobiliari con professionisti associati.

Per una prima valutazione senza impegno, è utile descrivere la situazione dell’immobile, l’urgenza della decisione e un elenco dei documenti disponibili, ad esempio titoli, elaborati, planimetrie, rilievi o corrispondenza rilevante. Dopo il contatto si possono concordare le modalità di trasmissione più adatte al caso.

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